Орон сууцны хороолол худалдаж авах нь урт, заримдаа нарийн төвөгтэй үйл явц юм. Мөнгө олох боломжтой гэж бодож байгаа орон сууцны хороолол олох нь танд чухал юм. Шаардлагатай бол үл хөдлөх хөрөнгийн төлөөлөгчтэй нягт хамтран ажиллаж, үл хөдлөх хөрөнгийг хайж олох, нягтлан бодогчтой хамтран орон сууцны цогцолборын санхүүгийн чадавхийг шинжлэх. Зээл авах хүсэлт гаргахын тулд шаардлагатай мэдээллийг цуглуулж, хэд хэдэн зээлдүүлэгчид хандаарай. Түүнчлэн, энэ үйл явцад туслахын тулд үл хөдлөх хөрөнгийн хуульчтай зөвлөлдөх нь зүйтэй.
Алхам
4 -ийн 1 -р хэсэг: Орон сууцны цогцолбор хайх
Алхам 1. Ямар төрлийн цогцолбор худалдаж авахаа сонгоно уу
Та зөвхөн орон сууцны барилгуудаас бүрдэх орон сууцны хороолол худалдаж авахыг хүсч магадгүй юм. Гэсэн хэдий ч та "холимог хэрэглээ" цогцолбор худалдаж авах талаар бодож үзэх хэрэгтэй. Энэ төрлийн цогцолбор нь түрээслэх боломжтой арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийг агуулдаг.
- Одоогоор холимог хэрэглээнд ороогүй цогцолборыг хөрвүүлэх боломжтой. Гэсэн хэдий ч бүсчлэл нь үүнийг зөвшөөрөх ёстой.
- Орон сууцныхаа цогцолборыг ямар тохь тухтай байлгахыг хүсч байгаагаа бас бодоорой. Жишээлбэл, энэ нь фитнесс, усан бассейн эсвэл хувийн үйл ажиллагаа явуулах нийтлэг газартай байж болно.
Алхам 2. Үл хөдлөх хөрөнгийн агент ажилд авах талаар бодож үзээрэй
Та буурахгүй байгаа газарт цогцолбор худалдаж авахыг хүсч байгаа бөгөөд төлөөлөгч эдгээр газрыг тодорхойлоход тань туслах болно. Орон сууцны бусад байшингийн эзэдтэй агенттай хамтарч ажилласан эсэх, хэрэв тэд санал болгох эсэх талаар ярилц.
- Хамгийн тохиромжтой нь та бүтэн цагаар агентаар ажилладаг хүнтэй хамт явах хэрэгтэй. Цагийн ажил хийдэг хүн зах зээлийг гаднаас нь мэддэггүй байж магадгүй юм.
- Мэдээжийн хэрэг та орон сууцны цогцолборыг бие даан судалж болно. Онлайнаар шалгаж, бусад хөрөнгө оруулагчидтай ярилцаж, хөршүүдээрээ машин жолоодоорой. Гэсэн хэдий ч орон сууцны хорооллын туршлагатай төлөөлөгч таны цагийг хэмнэж чадна.
Алхам 3. Орон сууцны цогцолборуудтай танилцана уу
Худалдан авахаасаа өмнө цогцолбор дээр биечлэн очиж үзээрэй. Та цогцолбор дээрх бүх барилгуудаар явж, нийтлэг газруудыг үзэх хэрэгтэй. Тэмдэглэл хөтөлж, асуулт асуугаарай. Орон сууцны цогцолбор худалдаж авах нь маш том хөрөнгө оруулалт бөгөөд хэрэв та байшингийн нөхцөл байдалд сэтгэл хангалуун бус байвал урагшлах ёсгүй.
- Цогцолбор дээрх ганц барилга дундуур бүү яв. Хэрэв ингэвэл бусад барилгууд ижил төстэй байдалд байна гэж та бодож магадгүй юм. Худалдагчийн төлөөлөгч цогцолбор дахь бүх барилгуудыг үзүүлэхийг эсэргүүцвэл эргэлзээрэй.
- Оройн цагаар зочлохоо бүү мартаарай, ингэснээр та орон сууцны хорооллын хамгаалалтын онцлогтой танилцаж болно. Явган хүний замыг гэрэлтүүлэг сайтай, хаалгыг сайтар түгжсэн байх ёстой бөгөөд хэн ч байрыг тойрон тэнүүчилж болохгүй.
Алхам 4. Одоогийн эзэнтэй ярилцана уу
Орон сууцны цогцолборын одоогийн эзэнтэй уулзсанаар та маш их үнэ цэнэтэй мэдээлэл олж авах боломжтой. Холбогдох асуулт асуухад бэлэн байгаарай. Жишээлбэл, дараахь зүйлийн талаар асуугаарай.
- Хэдэн нэгж түрээслэх вэ? Түрээсэлж буй орон сууцны хорооллыг санхүүжүүлэхэд илүү хялбар болно.
- Түрээслэгчид тэнд хэр удсан бэ? Урт хугацааны түрээслэгчтэй цогцолбор нь илүү тогтвортой байж магадгүй юм.
- Эзэмшигч яагаад зарж байна вэ? Тэтгэвэрт гарах эсвэл хөрөнгө оруулалт солих нь хууль ёсны шалтгаан юм. Гэсэн хэдий ч мөнгөө алдаж байна гэж зарж байгаа эзэн бол улаан туг юм. Эзэмшигч худалдах болсон шалтгаан нь нууц байж болохыг санаарай.
Алхам 5. Одоогийн түрээслэгчдийн талаар мэдээлэл авахыг хүснэ үү
Та тэдний түрээсийн талаархи дэлгэрэнгүй мэдээллийг мэдэхийг хүсч байна. Дараахь мэдээллийг агуулсан "түрээсийн төлбөр" -ийг асууна уу.
- Түрээслэгчид ба тэдгээрийн нэгжийн жагсаалт.
- Нэгж бүрийн хэмжээ.
- Түрээсийн нөхцөл.
- Түрээс ба хадгаламжийн дүн.
- Нэгж тус бүрийн унтлагын өрөө, угаалгын өрөөний тоо.
4 -ийн 2 -р хэсэг: Ашигт ажиллагааны шинжилгээ
Алхам 1. Түрээсийн төлбөрийг хэдэн төгрөгөөр тооцож болохыг тооцоол
Хэрэв та үүнийг хийх боломжгүй бол орон сууцны хороолол худалдаж авах ёсгүй. Одоогийн байшингийн эзэн түрээсийн байрыг хэт хямд үнээр авсан уу, түрээсийн үнэ зах зээлийн ханштай нийцэж байна уу гэдэгт дүн шинжилгээ хий.
- Харьцуулах боломжтой орон сууцны цогцолборыг онлайнаар хайж олох. Тэд нэгжүүдээ хэр их сурталчилж байгааг хараарай. Ойролцоох түрээсийн үнийг олж мэдэх гайхалтай эх сурвалжийг авахын тулд https://padmapper.com/ хаягаар зочилно уу.
- Та мөн өөр өөр үл хөдлөх хөрөнгийн менежментийн компаниудаас танай бүс нутгийн зах зээлийн ханш хэд болохыг асууж болно.
- Хэрэв цогцолбор нь арилжааны орон зайтай бол үл хөдлөх хөрөнгийн төлөөлөгч хичнээн их төлбөр төлөхийг олж мэдэхэд тань туслах болно.
Алхам 2. Зардлаа тооцоол
Орон сууцны цогцолбор нь байнгын засвар үйлчилгээ шаарддаг тул засвар үйлчилгээний зардлыг шинжлэх хэрэгтэй. Ашиг, алдагдлын тайланг одоогийн эзэмшигчээс аваарай. Гэсэн хэдий ч үүнд 100%итгэж болохгүй. Орон сууцны цогцолборыг илүү дур булаам болгохын тулд эзэмшигч нь зарим тоог хуурч магадгүй юм. Зардлын мэдээллийг дахин шалгана уу:
- Цогцолборын татварын мэдээллийг мужийн хянагчаас аваарай.
- Үл хөдлөх хөрөнгийн менежментийн компанитай холбоо барьж өмчийн менежментийн зардлыг тооцоолох. Тэд хичнээн их мөнгө авч байгааг асуу. Ерөнхийдөө тэдний төлбөр нь хүлээгдэж буй түрээсийн хувь дээр суурилдаг.
- Шаардлагатай засвар үйлчилгээний хэмжээг тооцоол. Хэрэв та өмнө нь орон сууцны хороолол ажиллуулж байгаагүй бол одоогийн эзэмшигчтэйгээ ярилцаарай. Тэд нэгж бүрийг эсвэл талбайг засахад жилд хэдэн төгрөг зарцуулдаг болохыг асуу. Хамгийн тохиромжтой нь та авч буй мөнгөнийхөө 40 орчим хувийг үйл ажиллагааны зардалд зарцуулахыг хүсч байна.
Алхам 3. Тоонуудыг ажиллуулна уу
Зээлдүүлэгчид танд ашигтай болохыг харуулахгүй бол орон сууцны хороолол худалдаж авах мөнгө өгөхгүй. Нягтлан бодогчтой нягт хамтран ажиллаж, тоон мэдээллээ хянаж, зээлдүүлэгчийг харуулахын тулд шаардлагатай санхүүгийн баримт бичгийг бүрдүүлээрэй. Та өөрийн муж улсын нягтлан бодогчдын нийгэмлэгтэй холбоо барьж нягтлан бодогчийг олох боломжтой.
- Үйл ажиллагааны цэвэр орлогоо тооцоолохдоо зардлыг хассан нийт орлого болно.
- Мөнгөн гүйлгээний дүн шинжилгээ хийх. Таны орж ирж буй мөнгөний хэмжээ таны зарцуулж буй мөнгөтэй харьцуулаарай. Та ажлаа эхэлж байхдаа эсвэл түрээсийн зах зээл муу байгаа үед мөнгөний урсгал орж ирэхгүй байж магадгүй юм.
- Зээлдүүлэгчид өөрсдийн дугаарыг ажиллуулахаас гадна цогцолборыг үнэлдэг үнэлэгчийг ажиллуулах болно гэдгийг санаарай.
4 -ийн 3 -р хэсэг: Санхүүжилт авах
Алхам 1. Зээлийн тайлангаа шалгана уу
Та жил бүр нэг үнэгүй зээлийн тайлан авах эрхтэй. Таны зээлдүүлэгч таны хувийн зээлийн түүхийг харах болно, тиймээс та үүнийг татаж аваад алдаа байгаа эсэхийг шалгах хэрэгтэй.
- Жишээлбэл, таных биш дансуудыг жагсаасан байж магадгүй, эсвэл дансыг анхдагч эсвэл цуглуулгад буруу оруулсан байж магадгүй. Түүнчлэн зээлийн хязгаар буруу байж магадгүй юм.
- Эрт эхэл. Бүх маргааны процесс 60 хүртэл хоног үргэлжилж болох бөгөөд та зээлдүүлэгчид хандахаасаа өмнө цэвэр зээлийн тайланг авахыг хүсч байна.
Алхам 2. Арилжааны зээлийн талаар олж мэдэх
Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн зээл нь хувийн байшин худалдаж авахын тулд авсан зээлтэй адил биш юм. Ерөнхийдөө зээлийг 30 жилийн хугацаатай эсвэл тав, долоон жилийн хугацаатай олгодог. Мөн хүүгийн хувь хэмжээ тогтмол эсвэл тогтмол байж болно.
- Хэрэв та эргэж төлөгдөхгүй зээл авах боломжтой бол тухайн барилга уг зээлийг барьцаа болгоно. Гэсэн хэдий ч эргэж төлөгдөхгүй зээлийг бүх зээлдэгчид олгодоггүй бөгөөд уг барилга нь дор хаяж 2.5 сая долларын үнэтэй байх ёстой.
- Зээл авах тохиолдолд та зээлийнхээ хариуцлагыг өөрөө хүлээх болно. Хэрэв үүргээ биелүүлээгүй бол шүүхэд нэхэмжлэл гаргаж, хувийн хөрөнгөө алдах магадлалтай. Эргэлтийн зээл нь илүү эрсдэлтэй боловч энэ нь шинэ байшин өмчлөгчийн хувьд авах боломжтой цорын ганц зээл байж магадгүй юм.
- Арилжааны зээл авахад урьдчилгаа төлбөрийг худалдан авалтын үнийн дүнгийн 30 орчим хувь байх шаардлагатай.
- Хэрэв та арилжааны зээл авахад бэрхшээлтэй байгаа бол түүний оронд үл хөдлөх хөрөнгийн гэрээ байгуулах талаар бодож үзээрэй. Үл хөдлөх хөрөнгийн гэрээнд их хэмжээний урьдчилгаа төлбөр шаардагддаг боловч батлуулахад тийм ч хэцүү биш юм. Урьдчилгаа төлбөр нь худалдагчаас хэр их хүсч байгаагаас шалтгаалан банкны хүссэн мөнгөнөөс бага байж болно.
Алхам 3. Эзэмшигчид санал болгоорой
Орон нутгийн зах зээлийн байдлаас шалтгаалах үл хөдлөх хөрөнгийн төлөөлөгчтэйгээ ямар боломжийн санал байгааг ярилцаарай. Хэрэв зах зээл халуун байгаа бол та хүссэн үнээ эсвэл түүнээс дээш төлөх шаардлагатай болж магадгүй юм.
- Зах зээл хичнээн халуун байсан ч гэсэн 90 хоногийн хугацаатай хамгаалалтын хугацаа хийхийг шаардах хэрэгтэй. Та шалгалт авахын тулд дор хаяж 60 хоног шаардагдана. Энэ нь баримт бичгийг хаахаас өмнө 30 хоногийн дотор шалгах боломжийг танд олгоно.
- Хэрэв та зээлдүүлэгч ашиглаж байгаа бол таны зээлийг хэр удаан хугацаанд боловсруулж өгөх ёстойг асуугаарай. Зээлдүүлэгчээс шалтгаалан бүх зүйлийг нэгтгэхийн тулд эзэмшигчээс илүү их цаг гуйх шаардлагатай болж магадгүй юм.
Алхам 4. Барилга байгууламжид үзлэг хийлгэх
Хожим нь хүндрэл, саатал гарсан тохиолдолд арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн чиглэлээр ажиллаж байсан туршлагатай байцаагчийг яаралтай ажилд авна. Үл хөдлөх хөрөнгийн агентаас лавлагаа авах эсвэл өөр орон сууцны хорооллын эзэнтэй ярилцаж байцаагч хайж олоорой.
- Юу шалгахыг урьдчилан шалгаарай. Усан бассейн эсвэл теннисний талбайг шалгахын тулд мэргэжлийн байцаагч хөлслөх шаардлагатай эсэхийг асуугаарай.
- Хэрэв байцаагч асуудалтай тулгарвал худалдагчаас зээл авахыг хүсч, ингэснээр таны төлөх хэмжээ буурах болно. Эсвэл худалдагч хаахаасаа өмнө засвар хийж болно.
Алхам 5. Зээлийн өргөдөлд шаардлагатай мэдээллийг цуглуулах
Өргөдөл гаргахдаа зээлдүүлэгчид орон сууцны цогцолборын талаар мэдээлэл өгөх ёстой тул зээлдүүлэгчид хандахаасаа өмнө дараахь зүйлийг цуглуулаарай.
- орон сууцны цогцолборын зураг
- шалны төлөвлөгөө
- ойр орчмын газрын зураг
- үл хөдлөх хөрөнгийн тодорхойлолт (жишээ нь, нэгжийн тоо, хэдэн онд баригдсан гэх мэт)
- хүлээгдэж буй шинэчлэлтүүд
- түрээсийн мэдээлэл
- худалдан авах үнэ
- гүйлгээнд оролцож буй үл хөдлөх хөрөнгийн төлөөлөгч, өмгөөлөгч, өмчлөгч компанийн нэрс
Алхам 6. Зээл авах өргөдөл гаргах
Олон зээлдүүлэгчдэд хандаж, тэдний саналыг харьцуулж үзээрэй. Өргөдөл гаргаж өгөхийг хүссэн баримт бичгийн хамт ирүүлнэ үү. Хэрэв зээлийн мэргэжилтэн илүү их мэдээлэл авах шаардлагатай бол түүнийг аль болох хурдан өгөх хэрэгтэй.
Алхам 7. Зээлийг харьцуулж үзээрэй
Таныг зөвшөөрсний дараа зээлдүүлэгч танд хүслийн захидал эсвэл хугацааны хуудас илгээнэ. Үүнийг сайтар дүн шинжилгээ хий. Энэ нь таны зээлж авах хэмжээ болон бусад нөхцлийг зааж өгөх болно. Нөхцөл нь танд хамгийн тохиромжтой зээлийг сонгоорой.
- Сонгосон зээлдүүлэгчийн нэр томъёо эсвэл хүсэл зоригийн бичигт гарын үсэг зурна уу. Энэ үед та хадгаламжаа төлөх шаардлагатай болж магадгүй юм.
- Зээлдүүлэгч нь зээлийн бүрэн (эцсийн) амлалтыг дагаж мөрдөх ёстой.
4 -ийн 4 -р хэсэг: Орон сууцны цогцолборыг хаах
Алхам 1. Өмгөөлөгч хөлсөл
Орон сууцны цогцолбор худалдаж авахаасаа өмнө олон хууль эрх зүйн баримт бичигт гарын үсэг зурах шаардлагатай болно. Бүх зүйлийг өөрөө хийх гэж бүү оролдоорой. Үүний оронд та бүх баримт бичгийг боловсруулж, хянуулахын тулд туршлагатай хуульч хөлслөх хэрэгтэй. Өмгөөлөгч дараахь зүйлийг хийх боломжтой.
- Худалдан авах гэрээг боловсруулах, хэлэлцээр хийх, хянан үзэх.
- Шаардлагатай засвар хийхийн тулд эзэмшигчээс зээл авах.
- Гарчиг нь тодорхой байгаа эсэхийг шалгаарай.
- Эскроу тохируулна уу.
Алхам 2. Орон сууцны цогцолборыг эзэмших хязгаарлагдмал хариуцлагатай компани байгуулна
Орон сууцны хороололд хэн нэгэн бэртэж гэмтсэн бол та анхаарал халамж тавиагүйгээс болж таныг шүүхэд өгч магадгүй юм. Хэрэв та шүүхэд нэхэмжлэлээ алдвал гэмтсэн хүн өөрийн хувийн байшин гэх мэт хувийн хөрөнгийнхөө хойноос ирж болно. ХХК -ээр дамжуулан уг цогцолборыг эзэмшсэнээр таны хувийн хөрөнгө хамгаалагдсан болно.
- Байшинг ХХК хэлбэрээр эзэмших нь таныг бүх шүүх хурлаас хамгаалахгүй. Жишээлбэл, хэрэв та зээлээ төлөөгүй бол зээлдүүлэгч тань таныг шүүхэд өгч болно. Гэсэн хэдий ч орон сууцны хорооллыг ХХК болгон өмчлөх нь хувийн гэмтэл бэртэл болон бусад шүүхийн нэхэмжлэлээс ихээхэн хамгаалалт өгөх болно.
- Төрийн нарийн бичгийн даргатайгаа холбогдох баримт бичгийг бүрдүүлж, шаардлагатай зөвшөөрөл, лицензийг авч ХХК үүсгэн байгуулаарай. Цаг хугацаа их шаардах тул өмгөөлөгч тань танд тусалж магадгүй.
Алхам 3. Гэрээ, тодруулгыг хянана уу
Үл хөдлөх хөрөнгийн гэрээг цуцлахын тулд та өмгөөлөгчийнхөө хамт зохих шалгалт хийх шаардлагатай болно. Жишээлбэл, та дараахь зүйлийг хийх хэрэгтэй болно.
- Тохирох гарчгийн судалгааг бөглө. Ерөнхийдөө моргейжийн талбайн төлөвлөгөө хангалтгүй байна. Үүний оронд танд ALTA гарчгийн судалгаа хэрэгтэй болно.
- Үл хөдлөх хөрөнгийн талаархи тодруулгыг шалгаж үзээрэй. Жишээлбэл, байцаагч барьж аваагүй үл хөдлөх хөрөнгийн талаар ямар нэгэн зүйл буруу байгааг эзэмшигч нь мэдэгдэж магадгүй юм.
- Түрээслэгчийн түрээсийн гэрээ, түүний даалгаврыг шалгах.
- Орон сууцны хороололд бүсчлэл тогтоох хязгаарлалт хэрхэн нөлөөлж байгааг авч үзье. Хэрэв та цогцолборыг холимог хэрэглээнд шилжүүлэхийг хүсч байвал энэ бол гол алхам юм.
- Орон сууцны хорооллын үйлчилгээний гэрээг эргэн харах.
- Засвар хийх шаардлагатай зөвшөөрлийг авах.
Алхам 4. Хаалтын ажиллагаанд оролцоорой
Таны өмгөөлөгч хаалтын ажиллагаанд өөрийн ХХК -ийн төлөөлөгчийн хамт оролцох ёстой (хэрэв та үүнийг байгуулсан бол). Хаалтын үеэр та ажлаас халагдах тухай акт, түрээс, гэрээ зэрэг янз бүрийн баримт бичгийг хүлээн авах ёстой.
Алхам 5. Орон сууцны хорооллыг удирдах хүн ажилд авна
Цогцолборын хэмжээнээс хамаарч тухайн газар дээр амьдрах замаар үл хөдлөх хөрөнгөө өөрөө удирдах нь боломжгүй юм. Үүний оронд та үл хөдлөх хөрөнгийн менежментийн компани хөлслөх хэрэгтэй. Тэд түрээс цуглуулах, засварын хуваарь гаргах замаар эд хөрөнгийг удирдах болно.
- Зардлыг шалгана уу. Ерөнхийдөө үл хөдлөх хөрөнгийн менежментийн компаниуд түрээсийнхээ 5-10 хувийг авдаг.
- Зөвлөмж авахын тулд бусад байшингийн эзэдтэй ярилцаарай. Эсвэл та орон нутгийнхаа орон сууцны холбоотой холбоо барьж шалгаж болно.
- Үл хөдлөх хөрөнгийн менежментийн компаниудыг үнээс илүү үнээр харьцуулж үзээрэй. Мөн тэдний санал болгож буй үйлчилгээг анхаарч үзээрэй.
